Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.
Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 20.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.
In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2020 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.
Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde geeft een batig saldo aan.
 

In de tabel hieronder zijn de zeven actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle zeven grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 5,2 miljoen. Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. De bovenstaande tabel is de stand van de (verlies) voorziening € 0,67 miljoen, op basis van de geprognotiseerde verliezen binnen de ramingen is het de verwachting dat deze € 0,77 miljoen zal bedragen aan het begin van 2021.
Het is mogelijk om een toekomstig saldo terug te rekenen naar 1-1-2021 met de contante waarde berekening. Deze berekening maakt gebruik van een percentage. Met het op 2% gestelde percentage komt de berekening uit op een (batige) contante waarde van € 4,0 miljoen.
In de bovenstaande tabel zijn gronden opgenomen waarvoor (nog) geen grondexploitatie is opgesteld. Deze gronden zijn in het MPG opgenomen onder de noemer “strategische voorraad”. Voor enkele van deze gronden zijn inmiddels wel ontwikkel- dan wel verkoopplannen. Daarom zijn in de tabel voor deze categorie niet alleen verwachte opbrengsten, maar ten dele ook verwachte kosten opgenomen.
Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2021 nog deel uitmaken van de geactualiseerde 20.2 raming.

Volgens de financiële tabel is het verwachte eind saldo van deze plannen € 0,7 miljoen voordelig. Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente worden niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo worden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Dit eindsaldo komt dan ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG).

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen

Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief als faciliterend grondbeleid.

Ontwikkeling boekwaarde (bedragen x € 1.000,-)

De tabel laat zien dat het verwachte saldo boekwaarde per 1-1-2021 € 25,7 miljoen bedraagt.
Volgens de boekhoudregels moet de gemeente minimaal elk jaar bij de jaarrekening onderzoeken of binnen actief grondbeleid projecten ook nog een stukje faciliterend grondbeleid zit. Dit wordt in de jaarrekening dan verschoven weergegeven. In de bovenstaande tabel is de reeks van de jaarrekening 2020 doorgetrokken en is niet vooruitgelopen op een verschuiving voor de beginstand 2021.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente als om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen. Hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.
Ontwikkeling van de ARG (bedragen x € 1.000)

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,25 miljoen.
Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2020 voor de omvang van de ARG ruim € 7,6 miljoen. De bovenstaande tabel laat zien dat de komende jaren geen stortingen naar de ARG nodig zijn. Op dit moment is het onduidelijk hoe de corona crisis zich verder gaat ontwikkelen. De in de tabel getoonde vrijval vanuit de ARG in 2022 en verder laat zodoende mogelijk een te optimistisch beeld zien. In hoeverre dit gerealiseerd zal worden moet dan ook als een belangrijke onzekerheid worden gezien. In volgende MPG’s wordt de ramingen en risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk verder geactualiseerd.