Grondbeleid

Vormen van grondbeleid en beleidsuitgangspunten

De gemeente Zaanstad voert vanaf 2005 een sturend grondbeleid, waarbij zowel actief-, faciliterend als combinaties mogelijk zijn. De voorkeur ligt bij het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen door externe partijen. Indien externe partijen geen of onvoldoende initiatieven ondernemen kan de gemeente ook besluiten een actieve rol in te nemen om de gemeentelijke doelstellingen op ruimtelijk gebied te realiseren. Hiermee komt de gemeente tot een sterk initiërende en regisserende rol met, waar mogelijk, meer marktwerking.

Bij actief grondbeleid (her)ontwikkelt de gemeente zelf de locaties om de ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De gemeente heeft de gronden in bezit, koopt de gronden of koopt gevestigde erfpachtrechten terug. Vervolgens worden voor eigen rekening en risico de gronden bouwrijp gemaakt en verkocht aan derden. De gemeente legt de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen.

Bij faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente geen gronden. De gemeente probeert haar doelen te bereiken door het geven van heldere kaders via het omgevingsplan en in overleg met grondeigenaren door middel van anterieure overeenkomsten. De private eigenaar van grond en/of vastgoed, zorgt voor de ruimtelijke ontwikkeling/transformatie van het gebied.
De gemeente Zaanstad hanteert de volgende beleidsuitgangspunten:

• De gemeente behoudt haar strategische grondposities en waar mogelijk worden strategische grondposities verworven dan wel versterkt.
• Grondexploitaties dragen bij aan de opbouw van een financiële buffer binnen Grondzaken voor de opvang van risico's, onvoorziene kosten en mogelijkheden tot verevening.
• Nieuwe grondexploitaties zijn minimaal kostendekkend.
• Gronden worden uitgegeven op basis van waardering in relatie tot de functionele bestemming.
• Onrendabele exploitaties van maatschappelijke voorzieningen worden niet gesuppleerd via gereduceerde grondprijzen.
• Op gronden die tegen gereduceerde prijs worden/zijn uitgegeven, is bij doorverkoop en/of gebruiksverandering het profijtbeginsel van toepassing, waardoor een eventuele waardestijging aan de gemeente toekomt
• Door concurrentie tussen marktpartijen, via tenders, te bevorderen streeft de gemeente naar een optimalisatie van grondopbrengsten.

Grondbeleid vergt maatwerk
Van belang is flexibel te zijn in de aanpak ten behoeve van doelen en omstandigheden. Er zijn verschillende soorten locaties met elk hun eigen doelstellingen. Daarnaast zijn de grondposities van gemeente en marktpartijen sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. Helder is dat de gemeente, indien zij een grondpositie heeft, een sterkere positie in het ontwikkelingsproces heeft dan in die gevallen waarin zij geen grondpositie heeft.

Grondprijsbeleid
De gemeente Zaanstad hanteert bij de uitgifte van commerciële gronden een marktconform grondprijsbeleid, waarbij de methodiek van de residuele grondwaardeberekening of de comparatieve methodiek wordt toegepast. Uit oogpunt van de eigen financiële (onderhandelings)positie worden commerciële grondprijzen niet gepubliceerd.
De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde). Het restant (residu) is de grondprijs. Bij de comparatieve berekeningswaarde wordt de prijs vastgesteld op basis van vergelijking met gerealiseerde prijzen voor soortgelijke gronden.
Bij niet-commerciële gronden, stroken grond (snippergroen), buitensportaccommodaties en bij grond ten behoeve van de bouw van woningen via het model van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) gelden andere berekeningswijzen. De uitgangspunten voor de berekening van deze grondprijzen worden door het college vastgesteld en gepubliceerd in de Grondprijzenbrief.

Gronduitgifte
De gemeente Zaanstad kiest niet voor een bepaalde systematiek van gronduitgifte, maar weegt per geval af welke systematiek van gronduitgifte en/of selectie wordt toegepast. Op deze manier kan per geval maatwerk worden geleverd met als doel een opbrengstoptimalisatie en een kwalitatief hoogwaardig product. Het kiezen van een bepaalde wijze van uitgifte is daarbij afhankelijk van de locatie en het doel.
Ten aanzien van de wijze van gronduitgifte door middel van verkoop zijn diverse methoden te onderscheiden. Dit kan via een marktinitiatief, een op een of via competitie (selectie of aanbesteding). Hierbij worden de regels van staatssteun en aanbesteding in aanmerking genomen.

Erfpacht
In de gemeente Zaanstad heeft de afnemer van gemeentelijke grond bij gronduitgifte de keuze uit verwerving in vol eigendom of met recht van erfpacht.
De gemeente Zaanstad, ook via het model van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad zet het instrument erfpacht gericht in om de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen te verbeteren en/of de woningbouw dan wel bedrijfsvestigingen te stimuleren, alsmede funderingsherstel en verduurzaming van de bestaande voorraad te bevorderen.

Erfpacht omzetten naar vol eigendom
In de gemeente Zaanstad kunnen erfpachters het recht van erfpacht omzetten naar vol eigendom. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding (koopsom) aan de gemeente. Ook hier hanteert de gemeente een marktconformiteit voor de berekening van de koopsom. De methodiek hiervoor is vastgelegd in de uitvoeringsregels omzettingen van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. De parameters voor het berekenen van de koopsom worden jaarlijks vastgesteld.

Kostenverhaal

De gemeente Zaanstad kiest bij voorkeur voor kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor (sluiten van anterieure overeenkomsten). Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) per 1 juli 2008 is de gemeente verplicht de kosten van de grondexploitatie volledig te verhalen op particuliere grondeigenaren. Het kostenverhaal in de WRO kent twee sporen: een privaatrechtelijk spoor van overeenkomsten en een publiekrechtelijk spoor van exploitatieplannen:

• Privaatrechtelijk spoor: overeenkomsten
  De wet maakt onderscheid in "anterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die worden gesloten als alternatief voor een exploitatieplan, en "posterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die zijn gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. De gemeente Zaanstad heeft de voorkeur om het kostenverhaal overeen te komen en te verzekeren door middel van een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie. In een dergelijke overeenkomst wordt, naast allerlei inhoudelijke afspraken, een afspraak gemaakt over een bijdrage van de grondeigenaar in de gemeentelijke (plan)kosten van de grondexploitatie.
• Publiekrechtelijk spoor: exploitatieplan
  Indien het niet mogelijk is voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan een overeenkomst aan te gaan met de grondeigenaar, is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Met de vaststelling van een exploitatieplan wordt het kostenverhaal verzekerd doordat het de mogelijkheid biedt aan een te verlenen bouwvergunning een financiële voorwaarde te verbinden ter voldoening van de bijdrage aan de kosten van de grondexploitatie. Naast dit financiële aspect kunnen in een exploitatieplan locatie-eisen worden opgenomen. Deze locatie-eisen bieden de gemeente de mogelijkheid om, ook in geval van een particuliere grondexploitatie, invulling te geven aan de door de gemeente gewenste regierol. Het exploitatieplan is daarmee een uitvoeringsinstrument voor door de gemeente gewenste ontwikkelingen.